築浅中古物件や新築ならかからない？不動産取得税の計算方法について

不動産を購入する際にかかる諸費用のひとつ、不動産取得税。

毎年かかる固定資産税と違って、取得した際に１度だけかかる税金です。
(※納付先は都道府県・ちなみに固定資産税は市町村)

自ら住む家や新築を建築する場合にはかからないケースもありますが、新築以外の収益不動産を購入する場合には控除の対象にならないので、支払わなければありません。

収益不動産の利回りなどを計算する際に、取得費としてかかってくるので諸費用の計算としては知っておきたいところです。

さて、不動産取得税を計算するにあたっての税率は原則4%だが、土地や住宅については3%に引き下げられる。(※今のところ2021年3月31日までとされている)

土地を取得した場合の計算方法
1. 住宅用地の軽減措置を受けた場合
新築の建物を取得した場合の計算方法
1. 新築住宅の軽減措置を受けるための条件
2. 新築住宅の軽減が適用された場合
中古住宅を取得した場合の計算方法
1. 中古住宅の軽減措置を受けるための条件
2. 中古住宅の軽減が適用された場合

土地を取得した場合の計算方法

まずは土地取得の際にかかる取得税の計算からご説明。

宅地、もしくは宅地と同じ扱いの土地に関しては課税標準額が1/2となり、その金額に3%がかかってくる計算となる。

固定資産税評価額÷2×3%=取得税

例：評価額 4,000,000円÷2 ×3% =60,000円

住宅用地の軽減措置を受けた場合

住宅用地の場合には上記で計算された金額から、次のいずれか多い方の金額が軽減されます。

①４５，０００円

②土地の1㎡あたりの評価額÷2×住宅の床面積の2倍(※200㎡が限度)×3%

例えば

300㎡で評価額が600万円の土地に100㎡の家を建てた場合

6,000,000円÷2×3% = 90,000円

なので①の45,000円を引いても 45,000円の取得税がかかってしまいますが。

②だとどうでしょう。

1㎡あたり20,000円÷2×100㎡×2×3%=60,000円が控除になります。

大きい方の金額として②の控除が適用となり、90,000円– 60,000円

30,000円が不動産取得税としてかかります。

さらに建物についても、条件を満たせば控除の対象になるのだが、どのように計算するのかを詳しく説明していきます。

新築の建物を取得した場合の計算方法

新築住宅の軽減措置を受けるための条件

自己居住用だけに限らず、住宅全般に適用となる
「マイホーム・セカンドハウス・賃貸用マンション(住宅用)含む」

セカンドハウスとはどのようなものをいうのか？
別荘以外の家屋で「週末に居住するため郊外等に取得するもの」「遠距離通勤者が平日に居住するために職場の近くに取得するものなどで「毎月1日以上居住の用に供するもの」

面積が50㎡～240㎡であること(建物の床面積)
（戸建て以外の貸家住宅は１戸あたり40㎡以上）

●以下のいずれかに該当(1,200万円控除)

①土地を取得してから３年以内に住宅を建築した場合
②借地に住宅を新築して１年以内にその土地を取得した場合
③新築してから１年以内で未入居の土地付き住宅を取得した場合

新築住宅の軽減が適用された場合

(固定資産税評価額－1,200万円)×3%＝取得税
※長期優良住宅の場合は1,300万

評価額が1,200万円までなら課税されず、1,200万円を超える場合には超える部分だけが課税対象となります。

中古住宅を取得した場合の計算方法

中古住宅の軽減措置を受けるための条件

自己居住用・セカンドハウスに限る
（新築と違って賃貸用の場合は控除なし）

面積が50㎡～240㎡であること (建物の床面積)

●以下のいずれかに該当

①1982年（昭和57年）1月1日以降に建築された建物
②①には該当しないが新耐震基準に適合している（もしくは既存住宅売買可視保険に加入していて一定の基準をみたしている建物）
③新耐震基準に適合しないが、入居前に適合するための改修を実施する一定の建物

中古住宅の軽減が適用された場合

(固定資産税評価額-控除額)×3%＝取得税
※軽減にかかる控除額は築年数によって異なります。

新築日・控除額
1997年4月1日以降・1,200万円
1989年4月1日〜1997年3月31日・1,000万円
1985年7月1日〜1989年3月31日・450万円
1981年7月1日〜1985年6月30日・420万円
1976年1月1日〜1981年6月30日・350万円
1973年1月1日〜1975年12月31日・230万円
1964年1月1日〜1972年12月31日・150万円
1954年7月1日〜1963年12月31日・100万円