先日公開した記事では、北海道函館市の金融機関におけるアパートローン審査状況について書きましたが、今回は融資申し込みの必要書類・銀行との契約・決済までの流れについて説明しています。
銀行審査申し込み・必要書類一覧
必要書類をあらかじめ揃えておけば、すぐに審査に臨む事ができるので購入までのスピードがあがります。状況として物件への買付を出してから1番手として物件を仮押さえしたうえで融資付けをする場合もありますが、物件や状況によっては、先に融資承認が下りた方に物件が流れてしまうケースなどもあるので、良いと思える物件を見つけた時は融資可否の返答にスピードも大事になってきます。
■対象物件 販売用資料（用途地域・道路幅員 など詳細のわかるもの）
■登記簿謄本（土地・建物）・公図・測量図・建物図面
■固定資産評価証明
■収支計画書（家賃内訳・管理コスト・収支予想のわかるもの）
■確定申告書類or決算書（2~3年分・不動産賃貸業の実績がある場合）
■源泉徴収票（会社に勤めていて収入がある場合）
上記の書類を揃えておけば、銀行側として検討材料は十分だと思います。
道路が私道の場合に証明書などが必要となるケース・レントロール（家賃・入居状況の明細表）が必要となるケースもあるとは思いますが、銀行によって必要となる情報や条件も異なると思いますので、詳しくは銀行の担当者との協議が必要です。
銀行との金消契約・融資実行まで
さて、融資の審査が通った場合に必要となってくるのが金銭消費貸借契約。
銀行からお金を借りる契約を行って、決済日に合わせて融資実行を行います。
■契約書・重要事項説明書（契約後・金消契約までに提出）
■印鑑証明書
■住民票
■実印
■通帳・通帳印
■身分証
一般的には上記の書類があれば、銀行との契約は行えるかと思います。
最近では電子契約を行う銀行が多くなってきており、今後も行政の電子化が進んでいけば、こういった書類も減ってくるのかなぁと感じています。
ちなみに今回の契約は電子契約ではなく、書面での署名・押印を繰り返しました。。不動産や新築住宅の営業であれば、お客様に不動産を買ってもらう際に金消契約へ同行するケースがありますが、説明や署名・押印を繰り返すので約1時間くらいはかかりますね。
高額の借り入れを行うので、色々な設定や説明が必要になるのは仕方ありませんが、双方にとって余計な時間がかかるので、今後の改善に期待したいところです。
銀行との契約を終えれば、あとは代金決済を残すのみです。
売主（所有者）との代金決済・所有権移転
融資実行日を決めるにあたって、現所有者との日程調整や必要書類の確認を行いますが、一般の方であれば、こういった段取りは全て業者が行ってくれるでしょう。
銀行の場所を借りて決済を行いますが、所有者（売主）と初めて顔を合わせるケースも多く、入金の確認を行う間や、司法書士がそろった書類や登記識別情報（権利書）を確認する間に、物件に関する情報や周辺所有者の情報を聞き出せる機会でもあります。
決済日が決まれば、売買代金を支払い、所有権を買主へ移して、取引は完了です。
収益不動産取得時にかかる費用内訳
今回は不動産取得時にかかった費用明細を公開していますが、わかりやすいように一覧でも掲載しておきます。
■売買代金
■固定資産税 精算金（日割り案分）
■契約印紙代
■所有権移転登記費用
■抵当権設定登記費用（融資を使う場合）
■仲介料
■火災保険料
■不動産取得税
■銀行手数料・印紙代 （銀行によっては保証料がかかる可能性有）
さて、今回の取引で実際にかかった費用がこちらです。
合計すると1,100万円近い取得費がかかっていますが、満室にできれば16%程度の利回りとなり、地方都市での築古アパートならではの高利回りを想定しています。
収益物件の購入にあたって融資を使うのはレバレッジが効き、返済は入居者からの家賃で補う事ができ、ローン完済後には売却益まで出るという素晴らしい投資方法だと思います。（取得費を差し引くので申告上は利益を抑えれます。）
例えば500万で買える築古の中古戸建てを購入したとしましょう。
月々6万円の家賃収入を得て、年間72万円＝利回り14,4% となりますが。
これに対して自己資金500万＋借り入れ500万で1,000万の物件だと
同じ14,4%でも年間144万円の収入となります。
実際には借り入れ利息が差し引かれるので収益はもう少し下がりますが、レバレッジについてのイメージは伝わったのではないでしょうか。
リスクとして借り入れ利率が高くなるという可能性もありますし、空室リスクもあります。空室が増えればローンの支払いよりも家賃が少なくなり、逆に自己資金から払っていかなければいけません。
さらに退去時の修繕費や入居者が亡くなって事故物件となってしまうなど、リスクを考え始めたらキリがありません。ですが！ リスクを取らないと資本を築いていくスピードはあがらないでしょう。
本業での所得を着実に増やしていく・収入が増えなくても節約をして家族で幸せに暮らしている・といった方もたくさんいらっしゃると思います。どんな方法で資産を築くのか、どんな生き方が自分にとって幸せなのかは人それぞれですが、不動産投資に興味のある方は是非参考にして頂ければと思います。
※投資は自己責任で。
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