コロナショックによる金融政策・ウクライナ情勢の影響もあってエネルギーや食料品を筆頭に物価が上昇している。インフレへと進むのは予想していたが、様々な要因が重なっているのでこれはなかなか長引きそう。
インフレ局面では金や不動産など実物資産の価値が上昇する。北海道だと札幌方面の不動産流通が活発で相場上昇が顕著に表れているそうだ。不動産投資家にとっては売却時に有利に働く状況ではないだろうか。
不動産投資といっても、新築や中古のアパート・区分所有のマンションなど様々な種類の不動産が市場には存在する。私も最初は賃貸併用住宅からスタートし、中古戸建・新築戸建て・中古アパートと１棟ずつ増やしているが、今回は調整区域の激安中古を買った話しを紹介していこう。
今回、購入したのは築30年の戸建。住宅建築のできない調整区域だが50戸連たん地域という特例があって、再建築ができる物件なのだ。しかし人口減少の一途を辿る函館において、建物を解体してしまうと土地としての需要は低く価値はあまりないだろう。それでも購入するくらいに状態がよく安かった。
購入前に現地を見たうえでの想定家賃はざっくりと5万円、売りに出ていたのは100万だが指値がすんなりと通り、80万での売買が決まった。売買価格だけをみた表面利回りはなんと75%にもなるではないか。
外観は悪くない。積雪の影響か、外壁が一部かなり傷んでいるが住むのに支障はないだろう。
内装やクロスも悪くない。換気が上手くとれていないせいか、階段下など一部かびているが許容範囲内。
長く不動産業界に従事しているが、不動産の状態は持ち主の性格によって左右される側面が大きいと感じている。住んでいてもボロボロに使う人もいれば、住んでいない実家などでもこまめに手入れするマメな人もいる。この物件はかなり綺麗なほうだ。
築３０年のユニットバスには見えない。
全体的に状態は良かったのだが、設備点検を行うとボイラーや水栓金具、ウォッシュレットなどが凍結破損しており、交換が必要だった。
設備まわりを中心に、他にも細かな修繕がいくつかあり、約４１万の修繕費用がかかった。
他にも結露による窓台の腐食や、知人からはクロスも交換したほうがいいとの意見もあったが、１００万を下回る値段でこんなに状態がいい物件はあまりない。所有者は安くてもいいから物件を手放したいという感じだった。売主の気が変わらないうちに契約、決済と進めて行った。
入居者募集にむけては周辺相場をリサーチ、他物件の築年数や状態なども加味して、募集家賃は予想通り５万円でスタートした。１１月の決済後にすぐ募集をはじめ、取得から約３か月、年明け１月末にはすぐ入居が決まった。決めてくれた営業マンにも感謝したい。
不動産の売買金額と固定資産税清算金・その他の取得費として、所有権移転登記・仲介料・印紙代・火災保険（１年分）・不動産取得税などを合わせると約１４２万円 、年間賃料が６０万円だから実質表面利回りは42.10%とかなり優秀。ベテランの即戦力右腕が入団した気分だ。
最後になるが、今回の不動産取得、修繕にかかった費用をまとめたので不動産投資を考えている人は是非参考にしてほしい。
今後も物件を増やし、キャッシュフローを積み上げていきたい。だが、サラリーマンという属性がなくなった今、融資を借りることはできるのだろうか。交渉にあたった際にはまた情報共有していこうと思う。いまは開業準備を進めるのが優先だ。着実に一歩ずつ歩を進めて行こう。
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