不動産・建ぺい率と容積率について

今回は建築において必要不可欠となる建ぺい率・容積率についてご説明したいと思います。これから不動産取得・住宅建築を検討している方、不動産・建築関係の仕事を始める方が目にする用語だと思いますので、できるだけわかりやすく説明したいと思います。※特例や緩和措置、地域をまたがる場合などは省略しています。

建ぺい率 (けんぺいりつ) とは

敷地面積（土地全体の面積）に対して、建築面積（建物を真上から見た面積＝１階部分の面積）の割合のことです。

１００㎡の土地に３０㎡の建築面積の建物を建てた場合の建ぺい率は

３０㎡÷１００㎡×１００　＝　３０％　　となります。

逆にどれくらいまで建築できるか計算する場合には

建ぺい率は基本的には３０・４０・５０・６０・８０％ と都市計画で用途地域によって上限が異なります。
※敷地が特定行政庁が指定する角地にあたる場合、防火地域内の耐火建築物の場合には建ぺい率が10%の割増（両方に該当する場合は20%の割増）となります。

私の住んでいる北海道では、駐車スペースがあるのが前提で４０～５０坪ぐらいの住宅用地が好まれるため、住宅を建てる場合はあまり支障はありませんが、都市部ではさらに敷地面積が小さいケースも予想されます。アパートなど建築面積が大きい建物を建てる場合も気を付けた方がいいですね。

容積率 (ようせきりつ) とは

敷地面積（土地全体の面積）に対して、延べ床面積（建物全体の床面積）の割合のことです。建物の階層が高くなると容積率が増えていくので建物の高さを制限するための基準でもあるようです。

建ぺい率と同じように市町村ごとの都市計画・用途地域によって異なり、５０・６０・８０・１００～１３００％と指定されていますが、 前面道路が１２ｍ未満の場合、次の計算式から計算された数字と比較して小さい方が適用となります。

前面道路の幅×※0.4×100％＝容積率　(※住居系の用途地域だと0.4　非住居系では0.6となる)

都市計画で容積率が200％と認められていても、小さいほうを適用することが定められているので前面道路が4ｍの場合、4×0.4×100=160%となります。ちなみに複数の道路に面している土地では幅が広いほうを基準に計算します。

基本的には建築基準法など法令に関する事は、不動産業者や建築業者に任せて問題ないとは思いますが、知っていると土地選びの参考にもなりますのでこの機会に是非覚えて頂ければと思います。

『 買うのは一瞬、住むのは一生 』